城市架构的重要命题——兼论兰州房地产的未来布局 

密密麻麻的地产项目全都憋在“西安城”

　　城关区仍然是目前房价最高楼盘最密集的地区。数据显示，兰州城关区的人口密度已经超过北京、上海，拥挤不堪，城市生态环境和公共资源正在被严重透支。未来10年兰州城市化将进入新一轮的提速期。根据兰州“十二五”规划，兰州未来还要新增100万人口。抛去新区的30万，还有70万。如果按四人住一套房算，那就是17.5万套。虽然城关区正在实施“南升北拓”的空间战略。但其较为富集的公共资源，对人口有天生的吸附力，是人口流向的洼地。那么仅靠“南升北拓”，整理出来的50平方公里的土地面积能否容纳快速增长的人口？整个兰州盆地有足够的土地建设这些房子吗？城市的公共资源和环境能否承载因人口增加而带来的压力？

　　限购和高价，空间和开发，需求和供应，资本和成本，生存和退出，所有的矛盾骤然尖锐。这一切让2011年的兰州楼市更是云谲波诡。

　　培育未来健康有序的房地产市场，以及完成今年房价增幅控制到9%以内的目标，如果不寻求新的空间和突破口，恐怕面临巨大的挑战。那么如何调和这些矛盾，如何合理引导人口分流，合理配置公共资源，布局城市架构将是兰州未来发展的一个重要命题。

　　今年年初，兰州机动车保有量已突破40万辆，并且仍在大幅度地增加。毋庸置疑,兰州已进入了汽车时代。原有的城市结构和功能已不能适应新汽车时代的需求。在东西四五十公里，南北十公里左右的范围内卡着40多万辆机动车和300多万人口，使得城市的流动性变得极差,效率低下就成了必然。

　　跳出盆地谋发展是已经喊了N多年的口号了，但我们的脚步真正意义上始终没有跨出去过，习惯地龟缩于盆地中。对快速的城市化和大市场缺乏预期，没有更多的准备，以至处于如此困顿的境地，难以腾跃。拥挤和嘈杂突然袭来让人们陷入了种种不适应的状态。很少有人考虑这是兰州城市发展的一种趋势，而更多的表现在情绪的渲泄和对所谓“城市病”的批判。城市的高速发展不能成为我们回避那些必然产生的问题的理由。因为我们就生活在一个巨大变化的时代，城市化的到来是不以人的意志为转意的，而关键在于我们如何去让产生的问题通过我们的再努力，让他变得更符合人和城市的发展。

　　快速的城市化和汽车时代的到来客观要求兰州要快速改变现有的城市的空间架构。发展必须要走出“西(西固)安(安宁)城(城关)”，拉开城市骨架，让距离改变空间。

　　商品房的出现对兰州的内部空间曾经起到过重要的作用。一些曾经被人们认为偏远的地方，比如像雁滩、九州、大砂坪当时远离主干道，随着一些商品房的兴建，公共设施和服务的日趋完善，现在这些地方成了人口大量聚集，商业快速发展的繁华之地。当时的新港城刚刚建成时，房价仅为1000多元，但很多人认为那里太远了，看看今天的新港城的房价，可能很多人会后悔。

　　皋兰和榆中两个农业县和兰州中心城区地域相连，离兰州仅有30多公里，对于一个中心城市来说，这个距离并不遥远，这里的土地相对“西安城”要便宜得多，自然生态环境良好，升值空间巨大。如果在这两个地方承担一部分城市的居住功能，将会大大缓解对现在主城区目前面对的交通、高房价等压力。巉柳高速公路、312国道、309国道连接榆中，未来轻轨也会通到这里。109国道直通皋兰，现在修建的兰州至秦王川快速通道，也将经过皋兰腹地。便捷的交通让这两个地方具备了承载城市居住功能的先决条件。

　　我们也可以算一笔账，在兰州核心城区的城关区买一套80平方米的房子，搂每平方米8000元计算，就是64万元。那么现在的榆中和皋兰的房价还不到4000元，买一套与城关区同等面积的住房仅为32万元，100平方米的房子，费用也仅是40万元。与城关区买房的差价买一辆不错的小汽车，还绰绰有余。在城关区买房仅仅拥有了住房。而在榆中皋兰，不仅有升值潜力巨大的房产，而且还提前拥有汽车，成为有车族。从消费的性价比来说，后者远远高于前者。何乐而不为？

　　北京的通州、顺义、亦庄也是在城市化背景下，城市快速扩张而进入北京中心城区，承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任。2000年这三个地方的房价仅为2000多元，而目前三地房价均已突破两万元，最早在那里买了房子的人现在成了最大的受益者。人口的聚集和公共设施的延伸，也带动了京郊三地经济的快速发展。

　　那么对于目前的形势，兰州也可吸取北京发展的经验。

　　缓解兰州目前出现的出行难、上学难、就医难和高房价的问题，兰州必须引导公共设施向皋兰、榆中布局，疏解核心城区的人口和新进入城市的人口向这两个地方聚集。加快这些地区的基础设施的建设、公共服务的配套，兰州可出台政策，严格控制在“西安城”特别是从东岗至深沟桥之间，教育、医疗、行政办公设施的新建和扩建，严格控制中心城新增大型商业设施和大面积住宅。通过兼并、重组、出售等市场运作方式，推进中心城区优质公共服务资源向未来承担居住功能的地区转移。可以考虑在榆中和皋兰设置兰州市属中学的分校，比如像兰州一中。医院也一样，可以在这些地区建分院。制定鼓励中心城人口外迁的优惠政策，引导人口向外转移。引导开发商走出“西安城”进入像皋兰、榆中这样的周边区域，进行新的住房开发。

　　走出“西安城”是平抑房价，缓解中心城区上学难、就医难、出行难的重大突破口。城市的效益在于聚集，人口的聚集必然带来商业的繁荣相关产业链的形成。走出西安城是兰州中心城区结构和功能的重大调整，也是兰州未来发展的趋势和整个兰白经济都市圈发展的客观要求。对于兰州本土开发商来说是一次重生的重大机遇，与其在盆地里生死未卜地苦苦挣扎，还不如从容地走出盆地，在新的城市空间进行二次创业，拓展新的更大的市场。