房企资金缺口将达13位数 开发商悲叹“谁冷谁知

时间:2012-01-17 10:38来源:北京日报 作者: 点击: 载入中...

房企资金缺口将达13位数 开发商悲叹“谁冷谁知道”

本报记者 耿诺
 

  资金被存货套牢;信托融资、私募资金融资成本过高,再度给企业加压;银行的口风不断收紧……2012年上半年,多家房地产企业将面临资金链紧缩甚至是断裂的危险。
 

  是退出、兼并,还是吸收境外资金?面对资金缺口红灯,越来越多的房地产企业徘徊在十字路口。
 

绿城献祭 一周连弃五子
 

  不久前,绿城中国在其微博上接连挂出了四个股权转让公告,分别将湖滨置业51%股权、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权,以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让。四个项目出售之后,绿城回笼注册资本金2.95亿元。
 

  而这距离绿城出售上海外滩地王的日子刚满7天——2011年12月29日,绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权,作价10.4亿元。
 

  短短一周之内,绿城就出售了5个优质项目。在房地产资金链日趋紧张的大趋势下,绿城成了最早被献祭的羔羊。
 

  此前,绿城中国董事长宋卫平曾说绿城将分为3步走:先是努力促销,再是变卖家产,最终甩卖直到退出房地产业。作为最早面对房地产资金链断裂的房地产企业,绿城已经被迫迈出了第二步。
 

资金短缺 亏空将达13位数
 

  在限购政策下,开发商到底有多缺钱?多家分析机构表示,2012年房地产开发企业的资金缺口将达到13位数,这一在西方象征着不祥的数字背后,是以万亿为单位计算的巨量资金。
 

  国家信息中心首席经济师、预测部主任范剑平在公开场合曾表示,去年年底,房地产融资的最后一扇大门,即房地产信托资金被叫停,开发商手中现有的房地产信托基金最迟今年上半年就会到期,因此“今年上半年会是开发商资金链最紧的时候”。
 

  这资金链到底会有多紧?多家投资公司和行业分析师给出了相近的数据。
 

  在2012中国地产金融创新论坛上,黄金湾投资集团董事长出示了一组数据,2011年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58%,已经到达了警戒线。1至10月份开发商的资金来源中,开发商自筹资金达到了41.2%,而贷款仅占资金规模的15.4%。他预计,随着限购政策延续,整个房地产开发的资金缺口将超过1万亿元。
 

  国泰君安证券地产业首席分析师孙建平也发布报告称,相比2008年的行业调整,2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。他预计,房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元,和2008年相比,增加了50%。据孙建平分析,资金压力最大的将可能是中等开发商,具有市场区域性、快速扩张、团队缺乏行业预判和快速反应能力等诸多相近的特点。
 

信托缩紧 基金或迎春天
 

  来自展恒理财基金研究中心的数据显示,上市房地产公司的平均总负债率由2009年年末的65%上升至2011年年中的71%,目前10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口,40%的企业面临中期资金缺口,其中,30%的企业中期资金缺口较大。
 

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,房地产业不应该仅指望着贷款。“成熟的房地产市场中,资金来源主要是资金而不是银行贷款,可现在中国主要是靠贷款。”顾云昌出示的数据显示,银行贷款比例正在下降。往年,银行贷款占到整个房地产行业资金渠道的19%至21%,而去年只有15%。而房地产信托同比增长了46%,达到3000多亿元。
 

  建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东出示的数据却显示,来自银行体系的资金通过各种渠道进入房地产开发,其资金量占到房地产开发总量的40%至50%。他表示,在银行收紧房贷的情况下,信托和基金将迎来“很多机会”。
 

  而目前,房地产信托的违约风险在逐步上升。李晓东表示,现在有三分之一以上信托公司被叫停房地产信托业务,而房地产股权投资基金将有可能变成债券和股权相结合的方式“一旦房地产基金退出时可以获得高额回报,我相信投资房地产基金会成群结队而来。”CFP供图
 

他山之石
 

专家建言政府托底
 

  在日前举行的2010年中国中小企业投融资高峰论坛上,国务院参事陈全生以专家的身份,给出了一套房地产资金链解困的全新途径。
 

  陈全生曾率先提出“百姓只要有房住,不必有住房”的观点,促动了住房租赁制度的完善,也曾在房地产政策方面提出“允许买房,限制卖房,奖励租房,闲置罚款”等应对策略的专家,建议由政府出资1万亿元收购所有开发商建成的商品房,先作为公租房使用,等到了一定年限以后再出售给租房人。
 

  这个大胆的建议引得全场鸦雀无声。
 

  然而,陈全生随后给出了一套完整的逻辑:政府不能救房市,而是要救经济,要救可以采取美国打折收购房地美、房利美的方式,打折收购房地产商手中已经竣工的房。这样,开发商虽然不赚钱,但确保了资金回流,同样能带动钢铁、水泥、玻璃等行业的继续发展。
 

  而对政府来说,房子买到手里,可以采取“先租后买”的方式回笼资金,陈全生同样提到了政府持有环节的问题。他认为,政府可以先将房子出租,到了10年、甚至20年以后再进行销售,租房者具有优先购买权,可以重新评估房价,按评估价格出售。这样,对于购房人来说,可以先用很少的钱住上中意的房子,钱攒够了就能买房子,“这样不仅仅解决了有房住的问题,还解决了有住房的问题。”他说。

(责任编辑:鑫报)
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