如果只凭借价格而不是空置率来判断住房需求是旺盛还是萎缩，误差不少。

　　国外非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率，如采用罚款、征用或推倒等办法。

　　不统计住房空置率危害极大

　　住房空置率是宏观调控住房的重要指标。美国学者经过多年的研究发现，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房产投资过热，政府就要出台调控政策。如不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，不清楚住房规模，只凭借价格判断住房需求是旺盛还是萎缩，也就是如果房价上涨，就认为是需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小，这种判断方法存在的问题很多，也极不科学。

　　因为，市场经常会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI，也就是人们说的银行存款负利率，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高。这时的住房就成了“吉芬商品”(指价格调节供需关系的机制失灵，价格越涨人们越抢购)，这是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的，这就造成房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱人们对供给与需求的判断。

　　所以，不统计住房空置率，对社会稳定和经济健康发展危害极大。为此，很多国家非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率。

　　各国住房空置率

　　根据美国商务部11月2日发布的报告，2011年第三季度，美国出租住房的空置率为9.8%，与2010年同比下降0.5个百分点；自住房空置率为2.4%，同比下降0.1个百分点。美国从1956年到2003年的出租住房空置率从未超过10%，大多数年份在7%左右波动。美国自住房空置率在2006年以前没有超过2%，但从2006年开始，自住房空置率一直在2.6%上下波动。

　　加拿大出租住房空置率一直较低。加拿大房租较低，居民拥有住房的意愿不是很强烈，尤其是年轻人和低收入者，倾向于租房住，这是加拿大出租住房空置率低的主要原因。

　　西班牙把住房空置率统计作为人口统计中的一个大项。根据西班牙2001年人口普查数据（西班牙十年一次人口普查），西班牙住房空置率为15%，这一数值在世界属于较高的行列。

　　丹麦的住房空置率为6.8%（2005年数据），爱沙尼亚为8%（2002年数据），芬兰为9.6%（2004年数据），法国为6.3%（2004年数据），德国为8%（2002年数据），拉脱维亚为8.6%（2000年数据），卢森堡为3%（2001年数据），荷兰为1.5%（2002年数据），斯洛伐克为11.1%（2001年数据），瑞典为1.7%（2005年数据）。

　　影响住房空置率的各种因素

　　影响住房空置率的因素很多，包括经济因素、社会保障因素、传统观念因素等。

　　社会福利好的国家，住房空置率较低，因为政府建造了大量廉租住房，人们没必要为住房忧虑，炒房、存房的人很少。以欧盟为例，荷兰、瑞典等北欧高福利国家的住房空置率明显低于西班牙等沿地中海国家的住房空置率。 

　　居民的住房观念对住房空置率影响较大，有的民族一直认为不动产是最安全的财富，于是，把货币换成不动产储存，造成住房空置率增加。还有的民族把自己拥有住房看作是社会地位的象征，尤其是结婚时，必须拥有一套自己的住房，这就导致父母为子女提前购房，这也提高了住房空置率。

　　人口变化也会影响住房空置率，因为人口减少，住房不会立即消失，造成住房空置率上升。例如，向外移民大于向内移民的国家，由于移居国外的居民不能把住房搬走，留在国内必然造成住房空置率升高。

　　住房自有率也会影响住房空置率，自有率越高，空置率也越高，反之越低。

　　瑞典征用或推倒空置房

　　外国政府深知住房空置率过高对社会、资源、经济、环境等造成的危害，采取各种措施减少空置住房。

　　美国财税制度严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税，还有交易价格1%—5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右。美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会不断扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60%。 (责任编辑：鑫报)